Question 1

Cosa devo verificare prima di fare una proposta di acquisto su un immobile?

Accepted Answer

Prima di effettuare qualsiasi proposta di acquisto, sarebbe assolutamente opportuno ottenere e verificare tutta la documentazione relativa all'immobile. I documenti più importanti sono:

Il titolo di provenienza: l'atto notarile con cui l'attuale venditore ha acquistato l'immobile in passato. Permette di ricostruire la catena dei trasferimenti e verificare la legittimità della proprietà.
I documenti urbanistici: permessi di costruire, CILA, SCIA e relativi elaborati grafici, che attestano la regolarità edilizia dell'immobile.

Questi documenti devono essere consegnati dall’agenzia immobiliare o dal venditore prima della proposta, in modo da poterli sottoporre a professionisti di fiducia del futuro acquirente (notaio, architetto, ingegnere o geometra) per le necessarie verifiche.

Question 2

L'agenzia immobiliare/la parte venditrice si rifiuta di fornirmi i documenti prima che io firmi la proposta: cosa posso fare?

Accepted Answer

È una situazione purtroppo frequente. In questi casi, la soluzione è inserire nella proposta di acquisto una clausola sospensiva, che subordini l'efficacia della proposta al positivo esito delle verifiche documentali da parte di professionisti di fiducia dell'acquirente.

Una clausola efficace potrebbe avere questo tenore:

"Il proponente espressamente dispone che la presente proposta sia da considerarsi sospensivamente condizionata alla positiva verifica di tutta la documentazione inerente l'immobile in oggetto da parte di professionisti di sua fiducia, i cui risultati dovranno essere prodotti entro e non oltre trenta giorni dalla consegna della predetta documentazione, trascorsi inutilmente i quali la proposta è comunque da considerarsi senza effetto. A tal fine, si precisa che gli indirizzi pec dei professionisti a cui inviare la documentazione immobiliare sono i seguenti:
 - Notaio Fabrizio Lauro: fabrizio.lauro@postacertificata.notariato.it;
 - Arch. / Ing. / Geom.... "

In questo modo, se l’analisi documentale non desse esito positivo, l'acquirente non sarebbe vincolato ed avrebbe diritto alla restituzione delle somme eventualmente versate.

Question 3

Quali controlli può efficacemente e tempestivamente svolgere il Notaio sull'immobile?

Accepted Answer

Il Notaio è il professionista di riferimento per i controlli ipotecari e catastali, ossia per verificare che l'immobile sia libero da:
Ipoteche
Pignoramenti
Sequestri
Altre trascrizioni pregiudizievoli

Per mettere in condizione il Notaio di effettuare queste verifiche nel modo più accurato possibile, è preferibile consegnare al Notaio copia del titolo di provenienza del venditore.

Il Notaio ha, invece, competenze limitate per quanto riguarda i controlli in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile. Per accertare l'assenza di abusi e/o difformità, è necessario rivolgersi a un architetto, ad un ingegnere o ad un geometra di fiducia, ai quali affidare tutta la documentazione urbanistica disponibile, affinché possano effettuare i dovuti controlli. 
Per accertarsi che la documentazione urbanistica sia puntuale e completa, la soluzione migliore sarebbe chiedere al venditore di effettuare un accesso agli atti presso il Comune, il quale - con i suoi tempi, che spesso sono tanto più ampi quanto più popoloso è il Comune stesso - produrrà il fascicolo urbanistico completo dell'immobile in questione.

Question 4

Devo condizionare la proposta di acquisto all'ottenimento del mutuo?

Accepted Answer

Se per acquistare l'immobile hai bisogno di un finanziamento bancario, è assolutamente consigliabile inserire nella proposta una clausola che vincoli l’efficacia della proposta all’ottenimento del mutuo.
Se questa clausola non fosse presente e la banca negasse il mutuo all’acquirente — ad esempio, per ragioni reddituali e/o per esito negativo della perizia sull'immobile — quest’ultimo perderebbe inevitabilmente le somme versate a titolo di caparra al venditore.

Question 5

L'immobile che voglio comprare è gravato da un’ipoteca relativa al mutuo del venditore: devo preoccuparmi?

Accepted Answer

No, è una situazione normalissima e di routine. La presenza del mutuo del venditore — con la relativa ipoteca sull'immobile — non rappresenta un ostacolo all'acquisto.

La soluzione è semplice:
1.      Una volta fissata la data del rogito, il venditore contatterà la sua banca e richiederà i conteggi estintivi del mutuo (possibilmente con i dietimi giornalieri).
2.     Il giorno del rogito, una quota del prezzo di vendita viene versata direttamente alla banca del venditore per estinguere il debito residuo.
3.      L'ipoteca viene poi cancellata automaticamente dall'istituto bancario, ai sensi dell'art. 40-bis del Testo Unico Bancario, senza ulteriori adempimenti da parte dell'acquirente.

Question 6

Posso accollarmi il mutuo del venditore invece di estinguerlo?

Accepted Answer

In teoria sì: l'acquirente può "far proprio" il mutuo del venditore (accollo del mutuo), una soluzione che potrebbe essere vantaggiosa qualora il venditore avesse contratto il mutuo in un periodo di tassi di interesse particolarmente favorevoli.
Nella pratica, però, questo scenario è molto raro perché la legge prevede che l'accollo liberi il venditore dal debito verso la banca solo con il consenso espresso dell'istituto bancario, consenso che le banche concedono di rado.

Question 7

Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare (compromesso)?

Accepted Answer

Sebbene la proposta di acquisto abbia già la natura giuridica di un contratto preliminare di compravendita, nella pratica si usa spesso far seguire alla proposta un (o, per meglio dire, un altro) contratto preliminare (comunemente detto "compromesso"), in cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente alla vendita e all'acquisto dell'immobile.

Il contratto preliminare può essere stipulato:
Per scrittura privata tra le parti (dunque senza l’assistenza del Notaio)
Per atto notarile
Le due forme differiscono sensibilmente in termini di tutele offerte all'acquirente.

Question 8

Quali vantaggi offre il contratto preliminare stipulato innanzi al Notaio rispetto alla semplice scrittura privata?

Accepted Answer

I vantaggi del preliminare notarile sono concreti e rilevanti, su due fronti principali:

1. Trascrizione nei Registri Immobiliari
 Solo il preliminare notarile può essere trascritto nei Registri Immobiliari. La trascrizione protegge l'acquirente nel caso in cui — tra la firma del preliminare e il rogito definitivo — l'immobile venisse colpito da un pignoramento, un'ipoteca o qualsiasi altra formalità pregiudizievole.
Esempio pratico: se il preliminare notarile viene trascritto il 1° gennaio e il 20 gennaio un creditore del venditore trascrive un pignoramento sul bene, l'acquirente può comunque acquistare l'immobile senza alcun timore e la banca potrà concedere il mutuo senza alcun problema.

2. Titolo Esecutivo
 Il preliminare notarile costituisce titolo esecutivo per le obbligazioni di denaro certe, liquide ed esigibili in esso contenute. 
Esempio pratico: venditore e acquirente stipulano un contratto preliminare senza forma notarile e quest'ultimo corrisponde al primo una somma di euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Successivamente, il venditore non intende più vendere l'immobile in questione. L’acquirente, allora, potrà recedere dal contratto e richiedere al venditore il doppio di quanto ricevuto, ossia euro 100.000,00. Cosa accade se il venditore non provvede a tale restituzione spontaneamente e in tempi rapidi? L'acquirente dovrà, inevitabilmente, rivolgersi al giudice per vedere riconosciute le proprie ragioni...con tutte le lungaggini che ne conseguono.

Con il preliminare in forma notarile, invece, l'acquirente potrà saltare integralmente una fase di giudizio ed andare direttamente ad aggredire i beni del venditore, vantando un credito che sarà assistito anche da privilegio speciale sull'immobile oggetto di preliminare ai sensi dell'art. 2775bis del codice civile!

Question 9

Cos'è la liberatoria condominiale e perché è importante chiederla prima del rogito?

Accepted Answer

La liberatoria condominiale è un documento rilasciato dall'amministratore del condominio che certifica che il venditore non abbia debiti pendenti nei confronti del condominio stesso (quote ordinarie non pagate, spese straordinarie arretrate, ecc.).
È un documento fondamentale perché l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile stabilisce che l'acquirente risponde in solido con il venditore per i debiti condominiali di costui relativi all'anno di acquisto dell'immobile ed a quello precedente. Una liberatoria condominiale "pulita", accompagnata dalle giuste clausole che il Notaio avrà cura di inserire nell'atto di compravendita, tuteleranno al meglio l'acquirente nel caso di specie.

Fabrizio Lauro
Notaio

Domande frequenti e risposte utili

Cosa devo verificare prima di fare una proposta di acquisto su un immobile?

L'agenzia immobiliare/la parte venditrice si rifiuta di fornirmi i documenti prima che io firmi la proposta: cosa posso fare?

Quali controlli può efficacemente e tempestivamente svolgere il Notaio sull'immobile?

Devo condizionare la proposta di acquisto all'ottenimento del mutuo?

L'immobile che voglio comprare è gravato da un’ipoteca relativa al mutuo del venditore: devo preoccuparmi?

Posso accollarmi il mutuo del venditore invece di estinguerlo?

Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare (compromesso)?

Quali vantaggi offre il contratto preliminare stipulato innanzi al Notaio rispetto alla semplice scrittura privata?

Cos'è la liberatoria condominiale e perché è importante chiederla prima del rogito?

Fabrizio Lauro Notaio

Domande frequenti e risposte utili

Cosa devo verificare prima di fare una proposta di acquisto su un immobile?

L'agenzia immobiliare/la parte venditrice si rifiuta di fornirmi i documenti prima che io firmi la proposta: cosa posso fare?

Quali controlli può efficacemente e tempestivamente svolgere il Notaio sull'immobile?

Devo condizionare la proposta di acquisto all'ottenimento del mutuo?

L'immobile che voglio comprare è gravato da un’ipoteca relativa al mutuo del venditore: devo preoccuparmi?

Posso accollarmi il mutuo del venditore invece di estinguerlo?

Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare (compromesso)?

Quali vantaggi offre il contratto preliminare stipulato innanzi al Notaio rispetto alla semplice scrittura privata?

Cos'è la liberatoria condominiale e perché è importante chiederla prima del rogito?

Fabrizio Lauro
Notaio